به گزارش پایگاه خبری دادرسی پرس، پس از ابلاغ مصوبه جنجالی سران قوا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادها در سال ۱۴۰۵، ابهامات و پرسشهای حقوقی بسیاری برای مالکان و مستاجران ایجاد شد. این مقررات که با هدف کنترل التهابات بازار مسکن وضع شده است، محاکم قضایی را از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل انقضای مدت قرارداد منع میکند.
با این حال، قانونگذار برای حفظ حقوق مالکانه موجران و جلوگیری از سوءاستفادههای احتمالی، چهار استثنای طلایی و مهم را در این مصوبه گنجانده است. در ادامه این گزارش، شرایطی را بررسی میکنیم که به موجر اجازه میدهد قرارداد را فسخ کرده و حکم تخلیه ملک خود را از مراجع قضایی دریافت کند.
جزئیات مصوبه سران قوا: سقف ۲۵ درصدی برای تمدید اجاره
اوایل تیرماه امسال، مصوبه مهمی از سوی سران سه قوه برای ساماندهی بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ به تصویب رسید. بر اساس این حکم حکومتی، کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال جاری منقضی میشود، مشمول چتر حمایتی این قانون خواهند بود.
در صورتی که مستاجر تقاضای تمدید سکونت خود را داشته باشد، قرارداد او به طور خودکار به مدت یک سال دیگر (از زمان انقضا) تمدید خواهد شد. میزان افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه (رهن) در این تمدید یکساله، در تمامی نقاط کشور حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. بر همین اساس، به تمامی مراجع و شعب قضایی تکلیف شده است که از صدور دستور یا حکم تخلیه به صرف اتمام مدت زمان اجارهنامه، خودداری نمایند.
۴ شرطی که موجر میتواند حکم تخلیه بگیرد (استثناهای مصوبه)
علیرغم حمایت قاطع قانون از مستاجران در شرایط تورمی فعلی، حق مالکیت موجران نیز نادیده گرفته نشده است. در مصوبه اخیر سران قوا، چهار وضعیت استثنایی تعیین شده است که در صورت احراز آنها، ملک از شمول تمدید اجباری خارج شده و مالک حق دریافت حکم تخلیه را خواهد داشت:
- تخریب، نوسازی و تعمیرات اساسی: چنانچه مالک قصد تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی را داشته باشد و پروانه ساختمانی یا مجوز تعمیرات معتبر را از مراجع ذیربط (مانند شهرداری) اخذ کرده باشد، الزام تمدید قرارداد ساقط شده و مستاجر ملزم به تخلیه ملک است.
- فروش قطعی ملک به شخص ثالث: در صورتی که ملک مسکونیِ مورد اجاره، پیش از اتمام قرارداد یا در طول مدت تمدیدشده، به صورت قطعی و با سند رسمی معامله شده و به فروش برسد، قانون به مستاجر حداکثر ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی فرصت میدهد تا واحد را تخلیه و تحویل مالک جدید نماید.
- نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل: اگر موجر بتواند در مراجع قضایی صالح به اثبات برساند که خود وی یا افراد تحت تکفلش (مانند فرزندان) برای سکونت شخصی به آن ملک نیاز مبرم دارند، دادگاه با احراز این نیاز، ملک را از شمول مصوبه تمدید اجباری خارج کرده و حکم تخلیه را صادر میکند.
- تخلف مستاجر و عدم ایفای تعهدات: چتر حمایتی قانون مختص مستاجران خوشحساب است. اگر مستاجر در دوره قبلی قرارداد به تعهدات خود عمل نکرده باشد (نظیر عدم پرداخت بهموقع اجارهبها، نپرداختن شارژ ساختمان یا ورود خسارتهای قابل ملاحظه به ملک)، با تشخیص و تایید مرجع قضایی، حق تمدید خودکار از وی سلب شده و موجر میتواند با موفقیت برای اخذ دستور تخلیه اقدام نماید.
تفاوت سقف افزایش در قراردادهای جدید و تمدیدی
یکی از نکات حقوقی ظریف در تنظیم بازار مسکن امسال، تفاوت میان نرخ ملی مصوب و نرخهای استانی است. پیش از ورود سران قوا، مسئولیت تعیین حدنصاب افزایش اجارهبها بر عهده شورای مسکن استانها بود که با توجه به تورم محلی، ارقامی متفاوت و گاهاً تا مرز ۳۰ درصد را تعیین میکردند.
با ابلاغ مصوبه جدید، رویه اجرایی به این شکل تفکیک شده است:
- برای تمدید قراردادهای فعلی: عدد ثابت و قطعی ۲۵ درصد که توسط سران قوا ابلاغ شده، در سراسر کشور لازمالاجرا بوده و مبنای اصلی تمدید محسوب میشود.
- برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید: مصوبات و سقفهای اعلامی از سوی شوراهای مسکن استانی، میتواند به عنوان ملاک و مبنای قیمتگذاری برای املاک نوساز یا واحدهایی که قرار است به مستاجر جدیدی واگذار شوند، مورد استفاده قرار گیرد.
