به گزارش پایگاه خبری دادرسی پرس، با ابلاغ رسمی مصوبه جدید سران محترم قوا، سقف افزایش نرخ اجارهبها برای تمدید قراردادهای مسکونی در سراسر کشور تعیین و تکلیف بازار اجاره در ماههای پیشرو مشخص شد.
این مصوبه که با هدف کنترل التهابات بازار مسکن و حمایت از حقوق مستاجران در شرایط اضطراری اقتصاد صادر شده است، قواعد جدید و ضمانتاجراهای سفتوسختی را برای موجران و مشاوران املاک متخلف به همراه دارد.
بهروز آقایی، کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با حضور در برنامه میز اقتصاد به تشریح دقیق و تحلیلی ابعاد مختلف این مصوبه پرداخته است. در ادامه، بررسی جامع این مقررات و تاثیر آن بر بازار مسکن را به صورت تفصیلی مرور میکنیم.
شرایط تمدید یک ساله قراردادهای اجاره مسکونی
بر اساس نص صریح این مصوبه، تمامی قراردادهای اجاره مسکونی که موعد سررسید و اتمام آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه (یعنی ۳۰ خردادماه) تا پایان سال جاری باشد، مشمول این قانون حمایتی خواهند بود. با این حال، تمدید قراردادها برخلاف دوران شیوع کرونا، به هیچوجه خودکار (اتوماتیک) نخواهد بود.
به گفته کارشناس وزارت راه و شهرسازی، شرط اصلی برای اعمال این مصوبه، «درخواست مستاجر» است. چنانچه مستاجر تقاضای تمدید داشته باشد، موجر مکلف است قرارداد را دقیقاً به مدت یک سال دیگر تمدید نماید. به عنوان مثال، اگر پایان قرارداد مستاجری در هشتم تیرماه یا حتی در روزهای پایانی سال (مانند ۲۸ اسفندماه) باشد، با درخواست وی، این قرارداد تا یک سال بعد با لحاظ سقف افزایش قانونی تمدید خواهد شد.
سقف ۲۵ درصدی؛ حداکثر مجاز، نه کف افزایش
یکی از نکات کلیدی که در این مصوبه مورد تاکید قرار گرفته، ماهیت عدد ۲۵ درصد است. این رقم صرفاً «حداکثر سقف مجاز» برای افزایش اجارهبها در زمان تمدید قرارداد است و به هیچ عنوان کفِ افزایش را تعیین نمیکند. به این معنا که طرفین (موجر و مستاجر) میتوانند با توافق یکدیگر، ارقام کمتری نظیر ۲۰ درصد، ۱۴ درصد یا حتی ارقامی پایینتر از سال گذشته را برای تمدید قرارداد لحاظ کنند، اما عبور از مرز ۲۵ درصد قانوناً ممنوع است.
تعارض مصوبه سران قوا با نرخهای استانی؛ کدام ارجحیت دارد؟
پیش از ابلاغ این مصوبه، موضوع تعیین سقف اجارهبها بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها (و با توجه به حذف ماده ۷ آن) به وزارت راه و شهرسازی تکلیف شده بود. بر این مبنا، وزارتخانه موظف بود در استانهایی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد است، پیشنهاد تعیین نرخ حداکثر افزایش اجاره را به شورای عالی مسکن ارائه دهد.
در اجرای این تکلیف قانونی در سال گذشته، تقریباً تمامی استانهای کشور ارقام متفاوتی را (عمدتاً بین ۲۵ تا ۳۰ درصد) بسته به شرایط بومی و تورم منطقهای خود اعلام کرده بودند. اما بهروز آقایی تصریح میکند که با ورود سران قوا به دلیل شرایط اضطراری بازار و ابلاغ مصوبه جدید، سقف ۲۵ درصد به عنوان مصوبه متأخر، ملاک عمل قطعی و سراسری قرار خواهد گرفت و تمامی نرخهای استانیِ بالاتر از این عدد برای امر «تمدید»، ملغیالاثر خواهند بود.
تفکیک قراردادهای جدید از تمدیدی در اعمال سقف اجارهبها
یکی از پرسشهای اساسی در بازار مسکن این است که آیا این محدودیت قیمتی شامل قراردادهایی که برای اولین بار میان موجر و یک مستاجر جدید منعقد میشود نیز خواهد بود یا خیر؟
کارشناس دفتر اقتصاد مسکن در این خصوص شفافسازی کرد که تاکید ویژه مصوبه سران قوا منحصراً بر روی «تمدید قراردادها» است. عدد ۲۵ درصد برای تمدید قراردادها در تمامی نقاط کشور مبنای عمل خواهد بود. با این حال، سقفهایی که پیشتر توسط استانها بر اساس شرایط محلی اعلام شده بود، میتواند به عنوان مبنایی برای املاک نوساز یا ساختمانهای مسکونی که به مستاجران جدید اجاره داده میشوند، مورد توجه قرار گیرد.
ضمانت اجرای قانونی: فرصت ۵ ساله مستاجران برای شکایت
قانونگذار برای جلوگیری از دور زدن این مصوبه توسط موجران زیادهخواه، سازوکارهای تنبیهی و قضایی محکمی را پیشبینی کرده است. بر اساس تبصرههای قانونی، اگر موجری از اعمال سقف ۲۵ درصدی امتناع ورزیده و مبالغی نظیر ۳۰ یا ۴۰ درصد افزایش را به مستاجر تحمیل کند، مستاجر دارای حق پیگیری قضایی خواهد بود.
نکته قابل توجه و بیسابقه در این قانون، مهلت طولانیمدت برای احقاق حق است. مستاجر از زمان انعقاد قرارداد، تا ۵ سال فرصت دارد تا در صورت پرداخت مبلغی مازاد بر سقف مجاز، علیه موجر طرح دعوا و شکایت کند.
علاوه بر موجران، مشاوران املاک نیز در خط مقدم این نظارت قرار دارند. هر مشاور املاکی که خارج از چارچوب تعیینشده اقدام به تنظیم قرارداد و ثبت افزایش غیرمجاز اجارهبها کند، پرونده وی مستقیماً به سازمان تعزیرات حکومتی ارجاع شده و مشمول جرایم سنگین خواهد شد.
تحلیل آماری بازار اجاره؛ تفاوت قیمت آگهیها با واقعیت معاملات
در بخش پایانی، وضعیت تورمی و واقعیتهای میدانی بازار مسکن مورد واکاوی قرار گرفت. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد که نرخ تورم نقطهبهنقطه در حوزه اجاره طی سه ماه اخیر حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده است که در برخی ماهها معادل یکسوم نرخ تورم عمومی کشور ارزیابی میشود.
آقایی با اشاره به این آمارها تاکید کرد که بسیاری از موجران به مسئولیت اجتماعی خود عمل کردهاند و قراردادها در محدوده سقفهای مجاز تمدید شدهاند. وی همچنین به یک خطای شناختی در بازار اشاره کرد و گفت: «قیمتهای اعلامی در پلتفرمها و سکوهای درج آگهی، لزوماً بازتابدهنده واقعیت بازار نیستند. به طور قطع، قیمتهای واقعی و معاملهشده در دفاتر اسناد و املاک، پایینتر از ارقام نجومیِ ثبتشده در آگهیها است.» بررسی روند رشد قیمت صرفاً از طریق اپلیکیشنها اشتباه است، زیرا سابقه قیمتی سال گذشته ملک در آنها مشخص نیست و مبنای تحلیل باید دادههای رسمی سامانه ثبت معاملات باشد.
دولت و نهادهای سیاستگذار معتقدند که اگرچه بازار مسکن و اجاره یک بازار خصوصی و مبتنی بر عرضه و تقاضاست و مداخله در آن با پیچیدگیهای فراوانی همراه است، اما در شرایط اضطرار اقتصادی، ورود حاکمیت برای ایجاد تعادل میان منافع سرمایهگذار (موجر) و اقشار آسیبپذیر (مستاجر) امری کاملاً ضروری و اجتنابناپذیر تلقی میشود.
