دادرسی پرس – سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور با تشریح ابعاد ثبت الکترونیک معاملات ملکی، از فراهم شدن امکان درج مستقیم توافقات خریدار و فروشنده در سامانه خبر داد. به گفته وی، ثبت فوری معامله در سامانه مانع از بروز اختلافات حقوقی و سوءاستفادههای احتمالی میشود.
دادرسی پرس – سخنگوی سازمان ثبتاسناد و املاک کشور با تشریح ابعاد ثبت الکترونیک معاملات ملکی، از فراهم شدن امکان درج مستقیم توافقات خریدار و فروشنده در سامانه خبر داد. به گفته وی، ثبت فوری معامله در سامانه مانع از بروز اختلافات حقوقی و سوءاستفادههای احتمالی میشود.
در پی اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تحول بزرگی در روند نقل و انتقال املاک ایجاد کرده است. اعظم قویدل، سخنگوی این سازمان، جزئیات دقیق و عملیاتی نحوه ثبت الکترونیک معاملات و امکان ثبت مستقیم قراردادها توسط خود مردم (بدون نیاز به واسطهگری مشاوران املاک) را تشریح کرد. این طرح با هدف شفافیتبخشی، کاهش هزینههای مبادلاتی شهروندان و قطع دست کلاهبرداران ملکی طراحی و پیادهسازی شده است.
در ادامه، ابعاد گوناگون این دستورالعمل و فرآیندهای اجرایی آن با جزئیات کامل بررسی میشود.
گشایش مسیر جدید: «قراردادهای یکسان» به جای مبایعهنامههای کاغذی
در سیستم جدید، مفهوم سنتی «مبایعهنامه بنگاهی» جای خود را به قالبهای استاندارد و مورد تایید قوه قضاییه تحت عنوان «قراردادهای یکسان» داده است. خریدار و فروشنده میتوانند به صورت مستقیم وارد سامانه ثبت الکترونیک اسناد شده و یکی از قراردادهای یکسانِ منطبق با نوع معامله خود را انتخاب کنند.
ویژگی بارز این قراردادها این است که به محض تکمیل و تایید اولیه در سامانه، دارای آثار حقوقی مشخصی هستند و مهمترین اثر آن، «سلب امکان معامله معارض» است. یعنی به محض ثبت این قرارداد، ملک مورد نظر در سامانه قفل شده و فروشنده نمیتواند آن را به شخص دیگری بفروشد.
فرآیند گامبهگام ثبت مستقیم قرارداد توسط خریدار و فروشنده
برای ثبت مستقیم قرارداد بدون مراجعه به مشاور املاک، مراحل زیر باید به دقت طی شود:
- ورود به سامانه و احراز هویت: طرفین معامله با ورود به سامانه ثنا و سیستم یکپارچه ثبت، هویت خود را به صورت دیجیتال تایید میکنند.
- انتخاب نوع قرارداد: از میان فرمهای استاندارد موجود، قرارداد مربوطه (خرید و فروش، پیشفروش، مشارکت و…) انتخاب میشود.
- ورود اطلاعات ملک و ثمن معامله: مشخصات دقیق پلاک ثبتی، شرایط پرداخت، زمان تحویل و سایر توافقات مالی درج میگردد.
- تایید توسط ۲ شاهد الکترونیک: برای رسمیت بخشیدن به این توافق، سامانه نیازمند تایید حداقل ۲ شاهد است. این شهود نیز باید دارای حساب کاربری ثنا باشند و به صورت الکترونیک (از طریق تایید پیامکی یا کارتابل شخصی) حضور و شهادت خود را بر انجام این توافق ثبت کنند.
- مهلت ۳ ماهه برای ثبت نهایی: پس از تکمیل این مراحل، طرفین دقیقاً ۳ ماه (معادل ۹۰ روز) فرصت دارند تا با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی در سطح کشور، نسبت به پرداخت حقوق دولتی، اخذ استعلامات و امضای سند رسمی قطعی اقدام کنند.
تفاوت ماهوی «قرارداد یکسان» با «پیشنویس قرارداد»
اگر شهروندان نخواهند شخصاً قرارداد را تنظیم کنند و به مشاوران املاک مراجعه نمایند، مشاور املاک مجاز به تنظیم قرارداد نهایی نیست؛ بلکه تنها میتواند یک «پیشنویس» در سامانه ایجاد کند.
- پیشنویس (تنظیمی در بنگاه): این پیشنویس حاوی مشخصات طرفین و مذاکرات مقدماتی است اما فاقد آثار حقوقی قطعی برای انتقال مالکیت است. طرفین تنها ۵ روز فرصت دارند تا این پیشنویس را به یک دفتر اسناد رسمی ارجاع دهند. اگر در این مدت ۵ روزه اقدامی صورت نگیرد، پیشنویس به صورت خودکار از سامانه حذف شده و هیچگونه ادعایی بر اساس آن در محاکم پذیرفته نخواهد بود.
- قرارداد یکسان: همانطور که اشاره شد، چه توسط خود اشخاص و چه در دفترخانه تنظیم شود، دارای آثار حقوقی است و مهلت پیگیری آن ۳ ماه است.
استثنائات قانونی؛ چه معاملاتی قابل ثبت مستقیم نیستند؟
سخنگوی سازمان ثبت اسناد تاکید کرده است که امکان استفاده از ثبت مستقیم و «قراردادهای یکسان» برای همه انواع معاملات فراهم نیست. در موارد زیر، اشخاص الزماً باید از ابتدا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا بررسیهای حقوقی پیچیدهتری صورت گیرد:
- معاملات افراد زیر ۱۸ سال: به دلیل نیاز به بررسی حجر و شرایط قانونی ولایت یا قیمومت.
- حضور نمایندگان قانونی: معاملاتی که طرفین آن اصیل نیستند (یعنی شخصی به وکالت از دیگری، یا به عنوان وصی، ولی و قیم قصد انجام معامله را دارد). احراز صحت وکالتنامه و حدود اختیارات وکیل تنها بر عهده سردفتر است.
- املاک بازداشتی: املاکی که به دستور مراجع قضایی در بازداشت هستند، قابلیت ثبت مستقیم در سامانه را ندارند.
- معاملات غیرمعوض: عقودی مانند صلح محاباتی یا هبه که در آنها پولی رد و بدل نمیشود و نیازمند تشریفات خاص ثبتی هستند.
نقش محوری دفاتر اسناد رسمی و حذف بروکراسی کاغذی
با وجود امکان ثبت اولیه قراردادها به صورت مستقیم، مرحله نهایی و قطعیسازی سند همچنان در صلاحیت انحصاری دفاتر اسناد رسمی است. سردفتر موظف است:
- هویت طرفین و اهلیت قانونی آنها را مجدداً تطبیق دهد.
- استعلامات لازم (از قبیل مفاصا حساب مالیاتی، شهرداری، تامین اجتماعی و وضعیت ثبتی ملک) را اخذ کند.
- حقوق دولتی و مالیاتهای مربوطه را محاسبه و وصول نماید.
همچنین، یکی از دستاوردهای مهم این طرح، الکترونیکی شدن کامل فرآیند رفع محدودیتهاست. پیش از این، اگر ملکی در رهن بانک بود یا محدودیت ثبتی داشت، نامهنگاریهای کاغذی متعددی بین ادارات ثبت، بانکها و دفاتر اسناد رسمی صورت میگرفت. اکنون سردفتران میتوانند پس از تایید تسویه حساب توسط مرجع ذینفع، مستقیماً و به صورت الکترونیک، محدودیت و بازداشتی سند را در سامانه جامع املاک برطرف کرده و سند جدید را صادر نمایند که این امر زمان اتمام معامله را به شدت کاهش میدهد.
سوالات متداول (FAQ)
۱. آیا برای ثبت قرارداد ملکی حتماً باید به مشاور املاک مراجعه کرد؟
خیر، خریدار و فروشنده میتوانند مستقیماً یکی از «قراردادهای یکسان» منطبق با معامله خود را در سامانه ثبت الکترونیک تکمیل کنند و با تأیید ۲ شاهد، برای ثبت نهایی به دفترخانه بروند.
۲. اعتبار پیشنویس قرارداد چقدر است؟
پیشنویس قرارداد ثبت شده در سامانه تنها ۵ روز اعتبار دارد و اگر در این مدت در دفترخانه ثبت نشود، بهصورت خودکار حذف میگردد. اما «قراردادهای یکسان» تا ۳ ماه برای مراجعه به دفترخانه مهلت دارند.
۳. چه معاملاتی را نمیتوان مستقیماً در سامانه ثبت کرد؟
معاملات مربوط به افراد زیر ۱۸ سال، معاملاتی که توسط وکیل یا قیم انجام میشود، املاک بازداشتی و معاملات غیرمعوض امکان ثبت از طریق قراردادهای یکسان را ندارند.
بیشتر بخوانید:
