خبرگزاری دادرسی پرس؛ اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از الزامی شدن ثبت رسمی تمامی قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت خبر داد.
طبق ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم هرگونه سند در این زمینه منوط به دریافت «شناسه یکتا» برای هر واحد ساختمانی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. این قانون با هدف ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از جرایمی نظیر فروش یک واحد به چند نفر اجرایی میشود.
در راستای اجرای الزامات قانونی جدید و با هدف کاهش چشمگیر پروندههای قضایی ناشی از اختلافات و کلاهبرداریهای ملکی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رویه جدیدی را برای قراردادهای ساختمانی تببین کرد. از این پس، اعتبار حقوقی توافقات مربوط به پیشفروش و مشارکت در ساخت، مستقیماً به سامانههای الکترونیک و دریافت شناسهای منحصربهفرد گره خورده است و اسناد عادی (قولنامهای) در این حوزه کارایی قانونی نخواهند داشت.
بازتعریف حقوقی قراردادهای ساختمانی
سخنگوی سازمان ثبت در توضیح مفاهیم پایه این حوزه اظهار کرد:
«پیشفروش به معنای فروش یک ساختمان قبل از ساخت یا پیش از تکمیل آن است و در واقع نوعی تعهد فروشنده به احداث یا تکمیل بنا و تحویل آن در موعد مقرر به خریدار محسوب میشود.»
وی همچنین در خصوص ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت افزود: «هرگاه یک یا چند مالک عرصه و زمین با اشخاص حقیقی یا حقوقی برای احداث بنا در زمین با شرایط مشخص توافق کنند، این توافق از نظر حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت تلقی میگردد.»
اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
قویدل با اشاره به تکالیف مقرر در ماده ۱۴ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصریح کرد:
سازمان ثبت مکلف شده است بستری را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم کند تا امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان ایجاد شود.
این امر برای املاکی صدق میکند که دستور نقشه آنها (شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدهای هر طبقه) توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی تأیید شده باشد.
تخصیص شناسه یکتا؛ شرط اساسی تنظیم سند
بر اساس توضیحات سخنگوی سازمان ثبت، پس از تأیید دستور نقشه، برای هر واحد ساختمانی یک شناسه یکتا اختصاص مییابد. وی با تأکید بر اهمیت این موضوع بیان کرد:
«تنظیم سند رسمی برای اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ این قانون، صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر خواهد بود.»
دامنه شمول قانون پیشفروش ساختمان
قویدل در پایان به ماده ۱ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان اشاره کرد و گستره شمول این قانون را تشریح نمود:
«هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت و تحویل واحد ساختمانی توافق کند، یا شخصی متعهد به ساخت و تحویل واحد مشخصی در برابر دیگری شود، مشمول این مقررات است. همچنین هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز در حکم پیشفروش ساختمان محسوب شده و نیازمند طی مراحل قانونی مذکور است.»
تحلیل اختصاصی دادرسی پرس:
اجرای دقیق ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی حیاتی در جهت تأمین امنیت حقوقی بازار مسکن است.
پیش از این، قراردادهای عادی (قولنامهای) در زمینه پیشفروش، بستر مناسبی برای ارتکاب جرایمی نظیر «انتقال مال غیر» (فروش یک واحد به چندین نفر) فراهم میکردند. با الزام به تخصیص «شناسه یکتا» بر اساس دستور نقشه مصوب پیش از آغاز ساخت، هویت حقوقی هر واحد آپارتمانی از همان ابتدا در سامانه ثبت الکترونیک تثبیت میشود.
این مکانیزم شفاف، ضمن سلب اعتبار از اسناد عادی در پیشفروش، از سوءاستفادههای احتمالی سازندگان متخلف جلوگیری کرده و به طور قطع به کاهش حجم ورودی پروندههای حقوقی و کیفری به دستگاه قضایی منجر خواهد شد.
سوالات متداول (FAQ)
1. شناسه یکتا در قراردادهای ساختمانی چیست؟
شناسه یکتا، یک کد هویتی منحصربهفرد است که سامانه ثبت اسناد بر اساس تاییدیه دستور نقشه (شامل تعداد طبقات و واحدها) به هر واحد ساختمانی پیش از احداث اختصاص میدهد.
2. آیا تنظیم قرارداد پیشفروش به صورت دستی (قولنامهای در بنگاه) اعتبار دارد؟
خیر، طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، قراردادهای پیشفروش باید به صورت رسمی و صرفاً با استفاده از شناسه یکتای اختصاصیافته به هر واحد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تنظیم شوند.
3. دریافت شناسه یکتا منوط به چه مدرکی است؟
دریافت این شناسه نیازمند تأیید دستور نقشه ساختمان (مشخص کننده تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدها) توسط مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی (مانند شهرداری) است.
4. آیا قراردادهای مشارکت در ساخت نیز مشمول این قانون میشوند؟
بله، تنظیم اسناد و اعمال حقوقی مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت و تقسیمنامههای بین مالکان و سازندگان نیز نیازمند طی این فرآیند و دریافت شناسه یکتا است.
