آیین‌نامه اجرایی تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با تصویب‌نامه شماره 91715 مورخ 5 آبان 1405 توسط معاون اول رئیس‌جمهور ابلاغ شد.
به گزارش خبرگزاری دادرسی پرس؛ این آیین‌نامه در جلسه 15 مهر 1405 هیئت وزیران تصویب شده است و مسیر صدور گواهی پایان‌کار و سند مالکیت تفکیکی را برای مالک «یک واحد آپارتمانی» مشخص می‌کند، حتی اگر پایان‌کار کل ساختمان صادر نشده باشد.
مبنای تصویب آیین‌نامه اجرایی تبصره 6 ماده 10
طبق متن ابلاغی، آیین‌نامه به پیشنهاد شماره 8203 مورخ 19 اردیبهشت 1405 وزارت دادگستری (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) و با همکاری وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه شده است.
مستند آن اصل 138 قانون اساسی، تبصره‌های 6 و 11 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1401) و بند «ب» ماده 53 قانون برنامه هفتم است.
متن آیین نامه اجرایی تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
اصطلاحات آیین‌نامه (ماده 1)
- قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401
- سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- سامانه: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده 10 قانون
- مرجع صدور پروانه: هر مرجع دارای صلاحیت صدور پروانه ساختمان، از جمله شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، سازمان‌های مناطق آزاد تجاری ــ صنعتی و ویژه اقتصادی، شرکت‌های عمران شهرهای جدید و شرکت‌های شهرک‌های صنعتی
- مرجع رسیدگی به تخلفات: حسب مورد کمیسیون‌های ماده 99 یا 100 قانون شهرداری یا سایر مراجع ذی‌صلاح رسیدگی به تخلفات ساختمانی
- بدهی: همه وجوه قانونی که وصول آن‌ها برای صدور گواهی پایان‌کار الزامی است، از جمله عوارض، جریمه تعیین‌شده بر اساس رأی قطعی مرجع رسیدگی به تخلفات و سایر مطالبات قانونی
مراحل صدور پایان‌کار و سند تفکیکی یک واحد
- گواهی درج ادعای مالکیت (ماده 3): متقاضی باید «گواهی درج ادعای مالکیت واحد آپارتمانی در سامانه» را به مرجع صدور پروانه ارائه کند. سازمان ثبت موظف است امکان استعلام این گواهی را از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات برای مرجع صدور پروانه فراهم کند.
- اگر ساختمان فقط بدهی دارد (ماده 4): مرجع صدور پروانه پس از دریافت بدهی «قسمت اختصاصی» واحد و سهم آن واحد از بدهی «قسمت مشترک»، گواهی پایان‌کار را صادر و مراتب را در آن درج می‌کند. محاسبه با لحاظ مساحت قسمت اختصاصی و قدرالسهم واحد از عرصه و مشاعات بر عهده مرجع صدور پروانه است.
- اگر رأی مرجع تخلفات اصلاحات می‌خواهد (ماده 5): مرجع صدور پروانه باید احراز کند اصلاحات قسمت اختصاصی انجام شده، سهم واحد از هزینه برآوردی اصلاحات قسمت مشترک پرداخت شده، ساختمان طبق مقررات ملی ساختمان ایمنی و استحکام لازم را دارد و در صورت لزوم سهم واحد از بدهی هم پرداخت شده است.
- ثبت گواهی (ماده 7): گواهی پایان‌کار صادرشده باید بلافاصله در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شود.
- سند تفکیکی (ماده 8): سازمان ثبت پس از صدور پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی را منطبق با آن تنظیم و سند مالکیت تفکیکی واحد را صادر می‌کند.
گواهی پایان‌کار مشروط؛ چه تفاوتی دارد؟
بر اساس تبصره 2 ماده 5، اگر اصلاحات قسمت مشترک انجام نشده باشد، گواهی پایان‌کار به‌صورت مشروط صادر می‌شود، با درج عدم انجام اصلاحات قسمت مشترک و پرداخت سهم واحد از هزینه آن. این گواهی قطعی نیست و فقط برای واحد یا واحدهای مورد تقاضا معتبر است. صدور آن هم مسئولیت مالک یا بهره‌بردار را در رعایت ضوابط نگهداری و بهره‌برداری از ساختمان از بین نمی‌برد.
برآورد هزینه کل اصلاحات قسمت مشترک و تعیین سهم متناسب هر واحد را مرجع صدور پروانه بر اساس قیمت روز نهاده‌های ساختمانی انجام می‌دهد.
هزینه اصلاحات قسمت مشترک چگونه تأمین می‌شود؟ (ماده 6)
هزینه برآوردی اصلاحات قسمت مشترک را همه، اکثریت یا برخی مالکان تأمین می‌کنند و به حساب مشخصی که مورد توافق آنان است واریز می‌شود. سپس با انتخاب شرکت دارای پروانه اشتغال مهندسی با صلاحیت فنی و اجرایی لازم، اصلاحات طبق رأی مرجع رسیدگی به تخلفات، در مهلت مشخص و زیر نظر مرجع صدور پروانه اجرا می‌شود.
جزئیات این بخش، از جمله انتخاب شرکت مجری، نحوه پرداخت، نوع و میزان وثیقه، گزارش پیشرفت و گواهی پایان عملیات، در دستورالعملی است که وزارت کشور با همکاری وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و دادگستری و بنیاد مسکن ظرف حداکثر سه ماه از ابلاغ آیین‌نامه تهیه و ابلاغ می‌کند. تا آن زمان، مرجع صدور پروانه باید سازوکار اجرایی را طبق مقررات داخلی خود عملیاتی کند.
سهم پرداخت‌نشده اصلاحات و صدور سند
طبق تبصره ماده 8، صدور سند مالکیت تفکیکی واحدی که سهم خود از اصلاحات قسمت مشترک را نپرداخته، منوط به پرداخت آن بر اساس آخرین «شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی» اعلامی مرکز آمار ایران است. مرجع صدور پروانه این مبلغ را در زمان واریز محاسبه می‌کند.
چه ساختمان‌هایی مشمول نیستند؟ (مواد 9 و 10)
- اگر ساختمان یا واحد به دلایلی غیر از عدم پرداخت جریمه، رأی قطعی تخریب (قلع و قمع کامل) داشته باشد یا ضوابط ایمنی و استحکام رعایت نشده باشد، صدور پایان‌کار و سند تفکیکی بر اساس این آیین‌نامه ممنوع است و فقط نام «متصرف قانونی» واحد باید در اختیار سازمان ثبت قرار گیرد.
- اگر ساختمان تخلف دارد ولی رأی قطعی مرجع رسیدگی به تخلفات هنوز صادر نشده، مرجع صدور پروانه باید بلافاصله پس از درخواست، موضوع را به آن مرجع ارجاع دهد و پس از رأی قطعی، طبق این آیین‌نامه اقدام کند.
حق رجوع پرداخت‌کننده (ماده 11)
پرداخت بدهی یا هزینه اصلاحات مانع مراجعه پرداخت‌کننده به شخصی نیست که طبق قانون، قرارداد یا در نتیجه تقصیر، مسئول پرداخت تمام یا بخشی از آن مبلغ است.
این آیین‌نامه برای چه کسانی اهمیت دارد؟
این آیین‌نامه برای مالکان و خریداران واحدهای آپارتمانی که سند رسمی تفکیکی ندارند، وکلای ملکی و کارشناسان ثبتی و مالکان ساختمان‌هایی که پایان‌کار کل ساختمان صادر نشده اهمیت دارد. نقطه شروع کار، ثبت ادعای مالکیت در سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دریافت گواهی آن است. پیش از اقدام، متن کامل تصویب‌نامه را بخوانید و در صورت نیاز با وکیل ملکی مشورت کنید.
پرسش‌های متداول
آیین‌نامه اجرایی تبصره 6 ماده 10 چه زمانی ابلاغ شد؟
تصویب‌نامه شماره 91715 در 5 آبان 1405 ابلاغ شد؛ تصویب آن در جلسه 15 مهر 1405 هیئت وزیران انجام شده بود.
بدون پایان‌کار کل ساختمان می‌توان سند تفکیکی گرفت؟
طبق این آیین‌نامه و در شرایط مقرر، برای واحد مورد تقاضا گواهی پایان‌کار (در برخی حالت‌ها مشروط) و سپس سند تفکیکی صادر می‌شود.
گواهی درج ادعای مالکیت چیست؟
گواهی ثبت ادعای مالکیت واحد در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است که باید به مرجع صدور پروانه ارائه شود.
چه ساختمان‌هایی مشمول این آیین‌نامه نیستند؟
ساختمان‌های دارای رأی قطعی قلع و قمع کامل (به‌جز موارد عدم پرداخت جریمه) و ساختمان‌هایی که ایمنی و استحکام لازم را ندارند.
دستورالعمل اجرای اصلاحات قسمت مشترک کی ابلاغ می‌شود؟
طبق ماده 6، ظرف حداکثر سه ماه از ابلاغ آیین‌نامه توسط وزارت کشور.