به گزارش پایگاه خبری دادرسی پرس، با اجرایی شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و راهاندازی سامانه ثبت ادعا، ابهامات و پرسشهای متعددی برای شهروندان و خریداران املاک به وجود آمده است. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به تازگی در یک نشست خبری به تشریح و شفافسازی سه چالش و پرسش پرتکرار مردمی پرداخته است.
این توضیحات که نقش مهمی در آگاهیبخشی حقوقی به جامعه دارد، راهکارهای عملی و قانونی مشخصی را برای دریافت سند مالکیت در پروندههای پیچیده تعاونیها، اراضی روستایی و همچنین وضعیت نقشههای از پیش تهیهشده ارائه میدهد.
۱. راهکار قانونی برای املاک تعاونیِ فاقد پایانکار
یکی از بزرگترین معضلات خریداران مسکن در سالهای اخیر، واحدهایی است که توسط تعاونیهای مسکن ساخته و تحویل داده شدهاند، اما هیات مدیره تعاونی به دلایل مختلف (از جمله بدهی به شهرداری یا تخلفات ساختمانی) برای اخذ گواهی پایانکار و صدور سند تفکیکی همکاری نمیکند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد در این خصوص به یک ظرفیت حقوقی ویژه اشاره کرد: بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونگذار بنبست موجود را شکسته است. چنانچه خریدار ادعای مالکیت خود را در «سامانه ثبت ادعا» به ثبت برساند و ملک مذکور دارای شرایط زیر باشد، شهرداری مکلف به صدور گواهی پایانکار خواهد بود:
- پرونده ملک در یکی از کمیسیونهای ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها مطرح و رأی به اخذ جریمه صادر شده باشد.
- یا حتی اگر به دلیل عدم پرداخت جریمه از سوی سازنده (تعاونی)، رأی قطعی مبنی بر تخریب بنا صادر شده باشد.
تفکیک جرایم و صدور سند مستقل
در چنین شرایطی، شهرداری موظف است میزان و علت جریمههای مربوط به قسمتهای مشترک (مشاعات) و اختصاصی را به تفکیک در گواهی پایانکار قید کند. متعاقب آن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز مکلف است سند مالکیت تفکیکی همان واحد را با درج دقیق میزان بدهی و جرایم در سند، به نام متقاضی صادر نماید.
نکته مهم: به گفته مقام مسئول سازمان ثبت، نحوه دقیق اقدام شهرداریها در این زمینه منوط به تصویب آییننامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام است. این آییننامه در حال حاضر مراحل پایانی خود را در هیئت وزیران طی میکند و به زودی ابلاغ خواهد شد.
۲. صدور سند رسمی برای اراضی کشاورزی و روستاییِ قولنامهای
بخش عمدهای از اراضی کشاورزی و زمینهای روستایی در کشور ما، طی دهههای گذشته صرفاً از طریق اسناد عادی (قولنامه) معامله شدهاند. تعیین تکلیف این اراضی و تبدیل آنها به اسناد رسمی تکبرگ، یکی دیگر از دغدغههای اصلی مراجعین به ادارات ثبت است.
قویدل با تاکید بر امکانپذیر بودن این فرآیند، مسیر حقوقی آن را اینگونه تشریح کرد: دارندگان این دسته از اراضی میتوانند با استناد به دو قانون مهم، یعنی «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» و «قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، برای دریافت سند مالکیت اقدام کنند.
مراحل و پیششرطهای صدور سند برای اراضی روستایی:
- ارائه اسناد عادی (مبایعهنامه و قولنامههای متصل به هم) از سوی متقاضی.
- احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی بر روی زمین.
- بررسی و تطبیق دقیق مدارک ارائهشده با سوابق ثبتی و نقشههای هوایی.
- طرح پرونده در هیأتهای تخصصی مربوطه و صدور رأی مثبت.
- طی شدن مهلت قانونی انتشار آگهی و عدم وصول هرگونه اعتراض از سوی اشخاص ثالث.
با تکمیل این فرآیند حقوقی، اراضی قولنامهای به طور کامل تعیین تکلیف شده و سند رسمی برای آنها صادر میگردد.
۳. تعیین تکلیف هزینهها: آیا دارندگان نقشه UTM باید مجدداً هزینه کنند؟
تهیه نقشه یو.تی.ام (UTM – سیستم مختصات جهانی) یکی از الزامات پایهای برای ثبت املاک و اراضی است. پرسش بسیاری از شهروندان این است که اگر پیش از این با صرف هزینه، نقشه ملک خود را تهیه کردهاند، آیا با راهاندازی سامانه جدید «ثبت ادعا» نیازی به پرداخت هزینه مجدد و نقشهبرداری دوباره دارند؟
پاسخ سازمان ثبت اسناد به این پرسش، یک «نه» قاطع به نفع شهروندان است؛ مشروط بر اینکه نقشه قبلی دارای استانداردهای لازم باشد.
شرایط پذیرش نقشههای UTM قبلی در سامانه ثبت ادعا
چنانچه شخص مدعی، نقشه UTM ملک خود را قبلاً در «سامانه شمیم» (شبکه موقعیتیابی یکپارچه مالکیتها) تهیه کرده باشد، نیازی به تهیه مجدد آن ندارد. فرآیند استفاده از نقشههای قبلی به شرح زیر است:
- صلاحیت نقشهبردار: نقشه باید حتماً توسط نقشهبرداران ذیصلاح (مورد تایید یکی از پنج گروه مجاز نقشهبرداری) تهیه شده باشد.
- دریافت کد رهگیری: متقاضی تنها کافی است به نقشهبردار مربوطه مراجعه کند. نقشهبردار موظف است نقشه تاییدشده را در «سامانه واسط» بارگذاری کرده و یک کد رهگیری اختصاصی به متقاضی تحویل دهد.
- ثبت در سامانه ادعا: شهروند مدعی در همان گام نخستِ ورود به سامانه ثبت ادعا، کد رهگیری دریافت شده را وارد میکند. با این کار، تمامی اطلاعات نقشه به صورت خودکار فراخوانی شده و ادامه فرآیند ثبت ادعا بدون پرداخت حتی یک ریال هزینه مازاد برای نقشهبرداری، انجام خواهد شد.
این تدبیر سازمان ثبت اسناد، علاوه بر تسریع در روند تعیین تکلیف املاک، از تحمیل هزینههای سنگین و موازی به شهروندان جلوگیری خواهد کرد.
بیشتر بخوانید:
