سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشدار داد: ثبت نکردن ادعا در سامانه ثبت ادعا (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) در مهلت قانونی، می‌تواند مانع طرح و استماع دعوا شود و در برخی موارد امکان ابطال سند مالکیتی را که به نام دیگری صادر شده، از بین ببرد. اعظم قویدل این توضیحات را در 18 مهر 1405 ارائه کرد.
خلاصه خبر در چند نکته
- سامانه ثبت ادعا از 1 خرداد 1405 رسماً فعال شده است.
- گام نخست شامل املاک دارای سند حدنگار صادرشده پس از 1 فروردین 1396 است.
- مهلت درج ادعا دو سال است و پس از درج ادعا نیز دو سال برای اقدام قانونی فرصت وجود دارد.
- بدون گواهی ثبت ادعا، طرح دعوای حقوقی و کیفری درباره این املاک ممکن نیست.
سامانه ثبت ادعا چیست و از کی فعال شد؟
این سامانه در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده و به دستور رئیس قوه قضاییه از 1 خرداد 1405 رسماً راه‌اندازی شده است. هر کس بر اساس قولنامه، مبایعهنامه عادی یا سایر مستندات عادی نسبت به ملکی ادعا دارد، باید آن را در این سامانه درج کند.
ثبت ادعا در گام نخست برای کدام املاک لازم است؟
در گام نخست، سامانه برای املاکی فعال شده که سند مالکیت حدنگار (تک‌برگ) دارند و سند آن‌ها پس از 1 فروردین 1396 صادر شده است. ادعاهایی که باید ثبت شوند:
- ادعای مالکیت عین
- ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال
- حق انتفاع
- حقوق ارتفاقی
به گفته سخنگوی سازمان ثبت، در حال حاضر همه اشخاص می‌توانند نسبت به همه املاک ادعا درج کنند؛ اما مهلت دو ساله قانونی در گام نخست فقط برای املاک دارای سند حدنگار با تاریخ صدور پس از 1 فروردین 1396 محاسبه می‌شود.
مهلت ثبت ادعا چگونه محاسبه می‌شود؟
| حالت | مهلت |
|---|---|
| ملک دارای سند حدنگار صادرشده پس از 1 فروردین 1396 | 2 سال از 1 خرداد 1405 برای درج ادعا |
| ملکی که سند حدنگار آن پس از 1 خرداد 1405 صادر شود | 2 سال از تاریخ صدور سند برای درج ادعا |
| پس از درج ادعا در سامانه | 2 سال برای انجام اقدام قانونی لازم |
درج ادعا بهتنهایی پایان کار نیست. «اقدام قانونی لازم» بسته به مورد می‌تواند یکی از این‌ها باشد:
- طرح دعوای حقوقی یا کیفری
- تقاضای ثبت
- تقاضای صدور سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
پیامدهای ثبت نکردن ادعا در سامانه
- عدم امکان طرح دعوا: ارائه گواهی ثبت ادعا شرط لازم برای طرح دعاوی حقوقی و کیفری در مراجع قضایی است.
- اراضی عمومی و دولتی: ادعای مالکیت نسبت به اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی پس از پایان مهلت‌ها قابل استناد، استماع و معارضه نیست؛ این حکم دعوای عینی و مطالبه قیمت علیه این اراضی را هم شامل می‌شود.
- محدودیت در ابطال سند: اگر ادعا در مهلت ثبت نشده و سند ملک به نام دیگری صادر شده باشد، در صورت اثبات‌نشدن سوءنیت یا انتقال ملک به شخص ثالث با حسن نیت، سند باطل نمی‌شود. در این حالت مدعی در صورت اثبات حق، فقط می‌تواند قیمت روز ملک را از کسی که سند به نام او صادر شده مطالبه کند، نه از منتقل‌الیه (خریدار بعدی).
مثال: خرید ملک با مبایعهنامه عادی
فرض کنید فردی خانه‌ای با سند حدنگار را با مبایعهنامه عادی خریده، اما فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند. خریدار برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابتدا باید ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کند و سپس در مرجع قضایی طرح دعوا کند.
نکات کاربردی برای وکلا و مالکان
- پیش از طرح هر دعوا درباره ملک دارای سند حدنگار، بررسی کنید ادعای موکل در سامانه ثبت شده است یا نه.
- مهلت دو ساله درج ادعا و مهلت دو ساله اقدام قانونی را برای هر پرونده جداگانه یادداشت کنید.
- اگر ملک با قولنامه یا مبایعهنامه عادی خریداری شده، ثبت ادعا را به تعویق نیندازید.
این مطالب بر اساس توضیحات سخنگوی سازمان ثبت است و متن کامل مقررات را باید در قانون و دستورالعمل‌های مربوط مطالعه کرد.
پرسش‌های متداول درباره سامانه ثبت ادعا
سامانه ثبت ادعا چیست؟
سامانه ثبت ادعا (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) بر اساس ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده و از 1 خرداد 1405 فعال است. هر کس بر اساس قولنامه، مبایعهنامه عادی یا سند عادی دیگر نسبت به ملکی ادعا دارد، باید آن را در این سامانه ثبت کند.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ثبت ادعا چقدر است؟
برای املاک دارای سند حدنگار که سندشان پس از 1 فروردین 1396 صادر شده، مهلت دو سال از 1 خرداد 1405 است. برای املاکی که سند حدنگارشان پس از 1 خرداد 1405 صادر شود، مهلت دو سال از تاریخ صدور سند است.
اگر ادعا در سامانه ثبت نشود چه می‌شود؟
گواهی ثبت ادعا شرط طرح دعاوی حقوقی و کیفری است. همچنین اگر سند ملک به نام دیگری صادر شده باشد و سوءنیت ثابت نشود یا ملک به شخص ثالث با حسن نیت منتقل شده باشد، ابطال سند ممکن نیست و فقط می‌توان قیمت روز ملک را مطالبه کرد.
آیا خریدار با مبایعهنامه عادی هم باید ادعا ثبت کند؟
بله. خریداری که ملک را با مبایعهنامه یا قولنامه عادی خریده و هنوز سند رسمی ندارد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید ادعای خود را در سامانه ثبت کند.
بعد از ثبت ادعا چه کاری باید انجام داد؟
درج ادعا بهتنهایی کافی نیست. مدعی باید ظرف دو سال اقدام قانونی لازم را انجام دهد؛ مانند طرح دعوای حقوقی یا کیفری، تقاضای ثبت یا تقاضای صدور سند مالکیت.
بیشتر بخوانید: آیین‌نامه تبصره 6 ماده 10 قانون الزام | اخبار قوه قضاییه