بخشنامه معاون اول قوه قضاییه: «ممنوعیت دریافت ثمن معامله بابت پیش‌نویس» در بنگاه ها.

چاپ قرارداد توسط مشاور املاک ممنوع شد.

---

چرا پرداخت پول بابت «پیش نویس قرارداد» ممنوع است؟

در این بخشنامه تصریح شده است که پیش‌نویس موضوع ماده ۳ قانون الزام، «صرفاً حاوی مذاکرات مقدماتی طرفین بوده و فاقد اثر حقوقی قرارداد است».

معاون اول قوه قضاییه هشدار داده است که پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله در این مرحله، فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا در صورت بروز اختلاف، امکان الزام فروشنده به انتقال سند به استناد این پیش‌نویس وجود ندارد.

5 تکلیف فوری برای مشاوران املاک: ممنوعیت چاپ قرارداد و واسطه‌گری مالی

طبق دستور قضایی جدید، کلیه دلالان و مشاوران املاک موظف به رعایت ۵ بند زیر هستند:

1. تفهیم فقدان اثر حقوقی: باید به طرفین تفهیم کنند که پیش‌نویس درج شده، اثر حقوقی ندارد و باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
2. ممنوعیت واسطه‌گری مالی: از هرگونه واسطه‌گری برای «دریافت ثمن معامله» تا قبل از ثبت نهایی قرارداد توسط سردفتر، خودداری کنند.
3. ممنوعیت تنظیم قرارداد عادی: تنظیم هرگونه قولنامه یا قرارداد عادی برای املاک موضوع قانون الزام ممنوع است و مجازات ماده ۱۱ قانون را در پی دارد.
4. ممنوعیت چاپ قرارداد: مشاوران املاک باید «صرفاً گواهی درج پیش‌نویس» را تحویل دهند و از چاپ و تحویل متن قرارداد به طرفین خودداری نمایند.
5. توسعه قراردادهای یکسان: مزایای «ثبت قرارداد یکسان» (مانند فسخ هوشمند و رسمی بودن) را برای مشتریان تشریح کنند.

دستور برخورد قضایی با بنگاه‌های متخلف

در پایان این بخشنامه، به دادستان‌ها و سازمان تعزیرات حکومتی ماموریت داده شده است تا بر حسن اجرای این موارد نظارت کرده و در صورت مشاهده هرگونه تخلف (از جمله دریافت وجه)، با متخلفین برخورد قانونی نمایند.

---

متن کامل بخشنامه «ممنوعیت دریافت ثمن معامله بابت پیش‌نویس قرارداد»

بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله و لحاظ سایر آسیب‌های مترتب بر درج پیش نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با عنایت به اینکه پیش‌نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صرفاً، حاوی مذاکرات مقدماتی طرفین بوده و فاقد اثر حقوقی قرارداد است، لذا پرداخت ثمن بابت پیش‌نویس مذکور تا قبل از تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط دفاتر اسناد رسمی فاقد وجاهت قانونی است، ولکن حسب گزارش‌های واصله در برخی مشاوران املاک در زمان درج پیش‌نویس قرارداد تمام یا بخشی از ثمن عامله پرداخت می‌شود که این موضوع علاوه بر فقدان وجاهت قانونی موجب تضیع حقوق خریداران می‌شود؛  چرا که امکان الزام فروشنده به ثبت رسمی معامله و انتقال سند به استناد پیش نویس قرارداد وجود ندارد.

علی هذا به منظور جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی از قابلیت درج پیش‌نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر است:

کلیه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی در رابطه با پیش‌نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موظفند در زمان درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد:

۱- فقدان اثر حقوقی درج پیش‌نویس قرارداد را که در قرارداد درج می‌شود به طرفین معامله تفهیم نموده و آنها را به دفتر اسناد رسمی دلالت کنند. (تبصره ماده ۶ آیین نامه اجرایی تبصره ۱ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

۲- از هرگونه واسطه‌گری برای پرداخت ثمن معامله تا قبل از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد توسط سردفتر اسناد رسمی امتناع نمایند.

۳- از تنظیم قرارداد عادی در معاملات موضوع ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول خودداری نمایند. با متخلف مطابق ماده ۱۱ قانون مذکور برخورد خواهد شد. (ماده ۱۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

۴- صرفاً گواهی درج پیشنویس قرارداد را در اختیار طرفین قرار دهند و از چاپ و تحویل متن قرارداد به طرفین معامله خودداری نمایند. (تبصره ماده ۹ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

۵- مزیت‌های ثبت قرارداد یکسان بر درج پیش نویس قرارداد از جمله رسمی بودن قرارداد، امکان فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند را به طرفین تفهیم نمایند.

دادستان‌ها و سازمان تعزیرات حکومتی موظفند بر حسن اجرای موارد فوق نظارت و در صورت مشاهده هرگونه تخلف بر اساس قوانین و مقررات با متخلف برخورد نمایند.

حمزه خلیلی
معاون اول قوه قضاییه

---

بیشتر بخوانید:

• بخشنامه ممنوعیت پرداخت وجه در بنگاه‌های املاک